针对前期房地产市场出现的下行风险，经过2022年深度调整期，国家于今年初不断释放稳定房地产市场的政策信号，强调房地产是国民经济的支柱产业，在坚持“房住不炒”的基础上，密集出台一系列政策举措，努力改善房企的资产负债状况，引导企业走出困境。

一、1-2月房地产运行基本情况

今年1-2月，房地产开发投资完成362.37亿元，同比增长2.5%，较上年同期略降0.5个百分点，继续低位运行，房地产投资总量占全社会固定资产投资比重已上升至49.8%，其中住宅投资275.43亿元，同比增长6.4%，占全部房地产投资的76%，其中90-144平方米的中户型住宅投资169.47亿元，同比增长15.6%，比上年同期提升14.2个百分点，占全市住宅投资的61.5%，较去年同期提高4.9个百分点。90平方米以下住宅投资增速下降8.0%，占比20.9%，144平方米以上住宅投资下降3.0%，占比17.6%。

截止2月末全市商品房销售113.18万平方米，同比增长10.8%，增速与上年同期相比大幅提升了43.7个百分点，比上年末提升48.4个百分点，位列全省第三，比上年末前进了八个位次。

十二个板块中：投资总量和增速均较高的区为江北新区、栖霞、秦淮和浦口，这四个区共完成投资168.1亿，占全市房地产投资的46.4%，增速分别为34.8%，4.5%、15.4%和21.1%。商品房销售增速前三位的区是建邺区（增速是去年同期的2.8倍）、栖霞区增长55.2%、江北新区增长42.9%。商品房销售总量前三位的区分别是江宁区20.6万平方米、建邺区12.0万平方米，雨花区11.6万平方米。

二、1-2月房地产运行特点

（1）国有控股企业投资增长较快

1-2月我市房地产企业中国有控股企业完成投资138.76亿元，增长36.5%，快于全市房地产投资34个百分点。占全部房地产投资的比重为38.3%，与上年同期相比提高了9.5个百分点。国有控股企业中完成投资过亿的项目共44个，华侨城置地有限公司、海嘉房地产开发有限公司、颐邺居房地产开发有限公司等企业1-2月完成投资均超过3亿元。

（2）投资构成中土地购置费占比较高拉动力强

截止本月末，房地产投资中土地购置费174.71亿元，同比增长20.7%，是投资构成中增长最快的指标。总量占房地产投资的比重为48.2%，占比较上年同期提高了7.3个百分点，较上年末下降4.4个百分点，其拉动全市房地产投资增长8.5个百分点。

（3）销售市场回暖迹象明显

   1-2月全市商品房销售面积113.18万平方米，同比增长10.8%。增速较上年同期提升43.7个百分点，较上年末提升48.4个百分点，形势喜人。部分楼盘销售火爆例如建邺区的丹若园本月销售3.3万平方米；栖霞的NO2021G82项目和NO2021G119地块项目今年1、2月开盘销售情况较好，共销售3.1万平方米；秦淮的南部新城地块销售畅旺，观泓雅苑本年一次性销售合计3.2万平方米；江宁区滨江、空港等总价较低的刚需板块需求逐步转强。总价低、面积小的刚需板块的存量房交易活跃，成为商品房去库存的主力，百家湖、九龙湖改善片区商品房成交明显好于去年。溧水区的金地峯范（NO溧水2021G08）、玖宸府（NO溧水2021G09）、熹樾（NO溧水2018G17）、万科未来城等项目销售情况也好于去年。

三、需关注的问题

（1）建安投资增速和占比下降幅度较大

   从投资构成来看我市房地产投资总量中建安投资的增速和占比均呈现不同程度地下降。截止报告期全市房地产建安投资173.3亿元，同比下降6.1%，占全部房地产投资的47.8%，增速和占比分别较上年同期下降6.6和4.4个百分点。

建安投资下降对比土地购置费快速增长说明当前房地产投资的增长主要依赖土地购置费用的分摊。而全市有七成的土地费用是来自2022年之前的项目。根据平均工程进度测算至今年末大部分土地费用将分摊完毕，房地产投资上涨将面临较强的压力。

（2）去化压力依然较大

数据显示全市房屋待售面积共397.87万平方米，同比增长46.4%。其中空置时间在1－3年的219.25万平方米，增长37.4%，超过3年的26万平方米，增长7.1%。房地产企业一方面要加快新房的销售速度，另一方面待售面积也在不断增加，库存增长很大程度地阻碍着房地产企业的资金回笼速度，影响房地产业健康发展，目前江宁和浦口两个板块的去化压力最大，这两个板块的待售面积合计为236.6万平方米占全市的59.2%。

（3）新开工、竣工面积双双下降

今年1-2月全市住宅施工面积3936.49万平方米，同比下降7.2%。其中新开工住宅施工面积62.74万平方米，下降63.5%，竣工住宅面积60.11万平方米，下降2.4%。新开工住宅面积大幅下降，主要是有45个房地产项目本期新开工房屋面积小于上年同期，这些项目在去年1-2月新开工面积合计为223.9万平方米，而今年仅4.8万平方米，大部分项目新开工面积为零。究其原因一方面是1—2月的春节长假造成项目建设进度延缓，另一方面大部分项目在去年开工率已接近100%。

（4）民营企业投资依然低迷

1-2月房地产投资中民间投资203.01亿元，同比下降6.2%，占我市房地产投资的56.1%，民间投资是支撑我市房地产投资平稳运行的重要抓手。房地产业竞争激烈，行业整体发展至今，资源会越来越向头部集中、向央企国企集中，这在我市国有控股企业投资增长较快上得到了印证。如何激发我市民企的投资热情保障全市房地产业健康发展是需要破解的难题。

   综上所述：当前商品房销售情况较好，销售是投资和开发的先导性指标，后续销售情况如何决定了投资的发展变化，虽然年初密集出台了一系列利好政策但政策效应发挥的如何还有待观察，目前很多房企特别是民营企业仍然陷入债务1困境之中，销售好可以加速回款速度，但作为房企首要任务是先解决债务问题而不是继续投资拿地，因此投资端能否尽快全面复苏则依赖于销售的持续好转。